Cómo actuar frente un impago de alquiler

21/06/2023
Marc Navarro Cifani

¿Problemas con el alquiler?

  • Despacho

Nosotros te informamos

Desde esta entrada del blog vamos a ver como un arrendador puede actuar frente a una situación tan cotidiana de la actualidad como es el impago del alquiler de una vivienda o local arrendado.

De manera escueta vamos a comentar los siguientes puntos que entendemos relevantes para solventar el problema:

 

1.- ¿Qué legislación es aplicable?

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la que que en toda España viene rigiendo de forma genérica los contratos de alquiler. A su vez esta misma ley dispone de ciertas opciones en caso de impago del alquiler, en concreto, en su artículo 27 dictamina que:

 “1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”

Igualmente el mismo artículo establece en su segundo apartado que:

“2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.”

Por lo que la legislación es clara, en caso de impago del alquiler, el arrendador que habilitado para rescindir el contrato de alquiler y solicitar la devolución de la posesión de su vivienda.

Pero es muy habitual que pese a solicitar lo anterior exista una negativa del arrendatario a aceptar la resolución del alquiler, en cuyo caso nos veremos en la obligación de acudir a un procedimiento judicial en el que es necesaria la intervención de abogado y procurador.

 

 

2.- ¿De qué opciones dispone un arrendador ante esta situación?

Bajo nuestro punto de vista estas son las opciones de las que dispone un propietario para poder recuperar la vivienda:

Llegar a un acuerdo amistoso con el inquilino para que abandone la vivienda:

Siempre es lo más recomendable y económico es llegar a un tipo de acuerdo con el inquilino para que entregue la vivienda en la mayor brevedad posible, como dice el dicho: el tiempo es oro.

Esto es importante ya que un acuerdo amistoso, en que se pueda incluso llegar a perdonar rentas pendientes o a aplazar el pago de la deuda, y que conlleve la salida pacífica del inquilino, significa que el propietario podría ahorrarse los costes judiciales del desahucio, ganar tiempo y, además, evitar encontrarse con posibles daños en la vivienda fruto del despecho del inquilino frente al desahucio.

Por lo que cuanto antes disponga el propietario de su vivienda, antes podrá volver a ponerla en alquiler.

Reclamación judicial.

Ante la falta de acuerdo extrajudicial, la única alternativa para recuperar el inmueble es la interposición de una demanda de desahucio.

Es necesario disponer únicamente de copia del contrato de arrendamiento y poder de representación para el procurador y al dirección letrada para poder iniciar el procedimiento.

Al ser una situación que se considera que requiere de urgencia para poder ser solventada, se evacua la misma por medio del procedimiento verbal, pero antes de llegar a juicio el Letrado de la Administración de Justicia realizará un requerimiento al inquilino moroso para que proceda con alguna de las siguientes opciones:

Abono de rentas debidas y desalojo del inmueble.

Pago de la deuda y la continuación del arrendamiento del inmueble (enervación del desahucio)

Oposición a la demanda, que lo puede hacer en caso de pensar que las rentas reclamadas han sido abonadas o que no se deban en su totalidad, esto conlleva la celebración del Juicio Oral.

El plazo medio del proceso suele ser de unos 4 a 6 meses dependiendo del juzgado y la carga de trabajo del mismo, sin embargo en caso de oposición a la demanda el plazo se prolongará aún más.

 

 

3.- ¿Qué actuaciones puede realizar un inquilino frente al impago y las sucesivas acciones del arrendador?

El inquilino puede no hacer nada, lo que conllevará su desahucio en la fecha en la que indique el juzgado.

Pagar las rentas debidas y desalojar de forma voluntaria la vivienda o local.

Enervar la acción de desahucio, es decir, pagar las rentas reclamadas y proseguir con el contrato de arrendamiento. Esta acción la puede realizar una única vez.

Desalojar el inmueble sin abonar las deudas, por lo que el procedimiento judicial continuará hasta que las mismas sean abonadas al propietario.

Oponerse a la demanda que le ha sido interpuesta para discutir las cantidades debidas.

 

En resumidas cuentas, se trata de un procedimiento relativamente sencillo, sin embargo es importante estar bien acompañado y asesorado durante el procedimiento con el fin de lograr la solución en la mayor brevedad posible.

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