Comment agir face à un impayé de loyer

21/06/2023
Marc Navarro Cifani

Problèmes avec la location?

  •  Dépôt

Laissez-nous vous informer

Dans cette entrée de blog, nous allons voir comment un propriétaire peut agir face à une situation aussi courante de nos jours que l'impayé du loyer d'un logement ou d'un local loué.

Nous allons brièvement commenter les points suivants que nous considérons pertinents pour résoudre le problème:

 

1.- Quelle législation est applicable ?

La Loi sur les baux urbains régit de manière générale les contrats de location dans toute l'Espagne. Cette même loi prévoit certaines options en cas d'impayé de loyer, en particulier à l'article 27, qui stipule que :

"1. La violation par l'une ou l'autre des parties des obligations résultant du contrat donne droit à la partie qui a rempli les siennes à exiger l'exécution de l'obligation ou à promouvoir la résiliation du contrat conformément à l'article 1.124 du Code civil."

De même, le même article établit dans son deuxième paragraphe que :

"2. En outre, le propriétaire peut résilier de plein droit le contrat pour les raisons suivantes :

  1. a) le non-paiement du loyer ou, le cas échéant, de tout montant dont le paiement a été assumé ou correspond au locataire."

Ainsi, la législation est claire, en cas d'impayé de loyer, le propriétaire est habilité à résilier le contrat de location et à demander la restitution de la possession de son logement.

Mais il est très courant que malgré cette demande, le locataire refuse d'accepter la résiliation du contrat, auquel cas nous serons obligés de recourir à une procédure judiciaire dans laquelle la participation d'un avocat et d'un procureur est nécessaire.

 

2.- Quelles options un propriétaire a-t-il dans cette situation ?

Selon nous, voici les options dont dispose un propriétaire pour récupérer le logement:

Parvenir à un accord amiable avec le locataire pour qu'il quitte le logement:

C'est toujours ce qu'il y a de plus recommandé et d'économique, parvenir à un type d'accord avec le locataire pour qu'il remette le logement dès que possible, comme dit le proverbe : le temps, c'est de l'argent.

C'est important car un accord amiable, dans lequel il est même possible de pardonner les loyers impayés ou de reporter le paiement de la dette, et qui entraîne la sortie pacifique du locataire, signifie que le propriétaire pourrait économiser les frais judiciaires de l'expulsion, gagner du temps et, en outre, éviter de rencontrer d'éventuels dommages dans le logement résultant du ressentiment du locataire face à l'expulsion.

Plus tôt le propriétaire récupère son logement, plus tôt il pourra le remettre en location.

 

Réclamation judiciaire.

En l'absence d'un accord extrajudiciaire, la seule alternative pour récupérer le bien immobilier est d'intenter une action d'expulsion.

Il est nécessaire de disposer uniquement d'une copie du contrat de location et d'un pouvoir de représentation pour le procureur et l'adresse légale pour pouvoir entamer la procédure.

Étant donné qu'il s'agit d'une situation considérée comme nécessitant une solution urgente, celle-ci est évacuée par la procédure verbale, mais avant de se rendre au tribunal, l'avocat de l'administration de justice fera une demande au locataire défaillant pour qu'il procède à l'une des options suivantes :

Paiement des loyers dus et libération du bien.

Paiement de la dette et poursuite de la location de la propriété (défaut de l'expulsion).

Opposition à la demande, ce qui peut être fait si le locataire pense que les loyers réclamés ont été payés ou ne doivent pas être payés en totalité, ce qui entraîne la tenue d'un procès oral.

La durée moyenne du processus est d'environ 4 à 6 mois, selon le tribunal et sa charge de travail, mais en cas d'opposition à la demande, le délai sera encore plus long.

 

3.- Quelles actions un locataire peut-il entreprendre face au non-paiement et aux actions successives du propriétaire ?

Le locataire peut ne rien faire, ce qui entraînera son expulsion à la date indiquée par le tribunal.

Payer les loyers dus et quitter volontairement le logement ou le local.

Défendre l'action d'expulsion, c'est-à-dire payer les loyers réclamés et poursuivre le contrat de location. Cette action ne peut être entreprise qu'une seule fois.

Libérer le bien sans payer les dettes, de sorte que la procédure judiciaire se poursuivra jusqu'à ce que les dettes soient payées au propriétaire.

S'opposer à la demande qui lui a été présentée pour discuter des montants dus.

En résumé, il s'agit d'une procédure relativement simple, mais il est important d'être bien accompagné et conseillé pendant la procédure afin de trouver une solution le plus rapidement possible.

Si vous souhaitez engager des avocats spécialisés en expulsions, n'hésitez pas à contacter notre cabinet, nous serons ravis de vous aider et d'évaluer votre cas de manière complètement gratuite.

Contactez notre équipe d'avocats spécialisés.